Quais os documentos necessários para regularização fundiária?
O “projeto de regularização fundiária” é o documento que será submetido ao registro de imóveis contendo a descrição escrita e detalhada do “núcleo urbano informal consolidado”, constituído principalmente de desenhos, memoriais descritivos, declarações, além de estudos ambientais, quando for o caso. O “plano urbanístico de regularização fundiária” é parte integrante dele.
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É o artigo 35 da Lei nº 13.465/17 que estabelece o conteúdo mínimo do “projeto de regularização fundiária”. Vejamos:
Art. 35. O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo:
I – levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado;
II – planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível;
III – estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental;
IV – projeto urbanístico;
V – memoriais descritivos;
VI – proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso;
VII – estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
VIII – estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso;
IX – cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e
X – termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo.
O Projeto de Regularização Fundiária é aprovado e instrumentaliza-se através da Certidão de Regularização Fundiária – CRF.
É o documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da “legitimação fundiária” e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos (artigo 11, V, da Lei nº 13.465/17).
A Certidão de Regularização Fundiária – CRF deverá conter, no mínimo (artigo 41, da Lei nº 13.465/17):
I – o nome do núcleo urbano regularizado;
II – a localização;
III – a modalidade da regularização;
IV – as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;
V – a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver;
VI – a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade e a filiação.
Todo núcleo urbano informal consolidado deve ter um nome e ser devidamente identificado. São exigências da Lei n 13.465/17 e devem estar presentes na Certidão de Regularização Fundiária – CRF.
Também é necessária a indicação da modalidade de regularização fundiária urbana, se Reurb-S ou Reurb-E, consignando, como falamos acima, que essa classificação pode ser de forma integral, parcial ou isolada por unidade imobiliária.
Os responsáveis pelo custeio do projeto de regularização e implantação da infraestrutura precisam estar indicados na certidão, bem como o cronograma de execução das obras de infraestrutura. Embora seja uma informação que já conste do “projeto de regularização fundiária”, que será levado obrigatoriamente a registro junto com a Certidão de Regularização Fundiária – CRF, o legislador volta a exigir que isso seja indicado na certidão, lógico que de forma resumida.
Quando a Prefeitura já possuir o cadastro imobiliário das unidades regularizadas, deverá indicar a numeração de cada uma delas juntamente com a listagem com os nomes dos ocupantes.
Se na decisão é aprovada a titulação dos ocupantes, com a indicação da unidade imobiliária de cada um, a identificação da ocupante chefe de família e de seu direito real, isso deverá constar nos mesmos termos na Certidão de Regularização Fundiária – CRF, visto que a decisão aprova o projeto, mas ela não precisa ser levada a registro. A decisão aprovando a Reurb não é documento que compõem o pedido de registro e sim a certidão.
Conforme o artigo 10, §5º, do Decreto nº 9.310/18, a listagem dos ocupantes e o instrumento indicativo do direito real constituído poderão ser encaminhados ao cartório de registro de imóveis em momento posterior ao registro da Certidão de Regularização Fundiária – CRF. Isso resolve o problema de alguns ocupantes recusarem, inicialmente, a fornecer documentos ou assinar declarações, o que impossibilita a Prefeitura de preencher os requisitos especialmente exigidos pelo artigo 41, inciso VI, da Lei nº 13.465/17, tal como RG, CPF, estado civil, além da necessidade de saber a renda mensal familiar do ocupante. Posteriormente ao registro, a Prefeitura poderá complementar a listagem inicial. Em relação aos que persistem em não fornecer documentos ou declarações, deverá a Prefeitura, conforme o caso, ingressar com ação de reintegração de posse (área pública) ou ação civil pública (área particular), além de promover demolições e embargos.
Segundo o artigo 38, parágrafo único, do Decreto nº 9.310/18, a Certidão de Regularização Fundiária – CRF, na hipótese de Reurb somente para titulação final dos beneficiários de núcleos urbanos informais já registrados junto ao cartório de registro de imóveis, dispensa a apresentação do projeto de regularização fundiária aprovado.
O registro da regularização fundiária urbana será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e será efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público. É dessa forma que estabelece o artigo 42, da Lei nº 13.465/17. Porém, essa mesma norma já se impunha como recomendação pelo Conselho Nacional de Justiça – CNJ, através do artigo 5º, do Provimento de nº 44, de 2015, segundo o qual o “processo de registro da regularização fundiária urbana, em quaisquer de suas fases, independerá de manifestação judicial ou do representante do Ministério Público, instaurando-se mediante requerimento escrito, dirigido ao oficial de registro da situação do imóvel”.
Das normas do artigo 42, da Lei nº 13.465/17 e do artigo 5º, do Provimento nº 44/15, destacamos três comandos: a) o requerimento de registro da regularização fundiária será efetivado diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis; b) independe de manifestação do Ministério Público; c) independe de decisão judicial.
Quem pode requerer a Reurb?
Pelo artigo 40, da Lei Federal nº 6.766/79, a legitimidade para propor a regularização dos loteamentos ou desmembramentos é do Município ou do Distrito Federal. O loteador também poderá promover a regularização do parcelamento. É ele, aliás, quem possui preferência para dar início as medidas visando a regularização do parcelamento, já que compete ao Poder Público notificá-lo para que este proceda a regularização. Somente quando desatendida a notificação pelo loteador, é que o Poder Público assume o dever de realizar a regularização do parcelamento.
Os trabalhos destinados a regularização do parcelamento do solo devem estar incumbidos a um dos órgãos púbicos municipais já existentes (Secretaria de Habitação, Secretaria de Meio Ambiente, Secretaria de Obras), ou a um órgão público municipal criado especificamente para esse fim, por lei.
Pode ser que a regularização, ao invés de ser atribuída a uma unidade administrativa, seja atribuída a uma comissão especial, instituída por decreto, prevista na lei regulamentadora, para dirigir os trabalhos relativos à regularização, devendo ser composta preferencialmente por engenheiros, arquitetos, procuradores, podendo os membros dessa comissão receberem gratificações por serviço extraordinário, desde que esse benefício esteja previsto em lei municipal.
Além disso, podem os Municípios ou o Distrito Federal criar as “Câmaras de Prevenção e Resolução Administrativa de Conflitos” destinadas a compor os conflitos que eventualmente possam surgir no momento em que são notificados os proprietários e vizinhos do núcleo urbano informal para que se manifestem no prazo de 30 dias. É um assunto que demanda regulamentação específica pelo Poder Público local, e que permite a celebração de Termo de Ajustamento de Conduta dirimindo eventuais conflitos, especialmente na questão do domínio do imóvel e na execução das obras de infraestrutura. Na ausência de regulamentação municipal, deve ser aplicada a Lei Federal nº 13.140/15, que “dispõe sobre a mediação entre particulares como meio de solução de controvérsias e sobre a autocomposição de conflitos no âmbito da administração pública”. É o que prevê o artigo 34, §1º, da Lei nº 13.465/17.
O desenvolvimento dos trabalhos destinados a regularização geralmente demandam despesas para viabilizar determinados instrumentos obrigatórios, tal como o pagamento de certidões cartorárias ou judiciais, notificações pelos cartórios, plotagem de plantas, cópia de processos administrativos ou judiciais, pagamento de diligências, contratação de estudos técnicos, contratação de elaboração de levantamentos topográficos ou planialtimétricos, desapropriação de imóveis, execução das obras de infraestrutura essencial, equipamentos comunitários e melhorias habitacionais, exigidas pelos artigos 31 e 32 da Lei nº 13.465/17, entre outras despesas.
Esses recursos orçamentários devem estar previstos no Plano Plurianual, na Lei de Diretrizes Orçamentárias e na Lei Orçamentária, sendo ainda possível a abertura de créditos adicionais suplementares ou especiais, tudo respeitando as disposições da Lei Federal nº 4.320/64 e da Lei de Responsabilidade Fiscal.
Quando o núcleo urbano informal consolidado for Reurb-S (interesse social), ou quando for Reurb-E (interesse específico) de área pública com posterior ressarcimento ao Município, haverá despesas com o custeio do projeto de regularização e infraestrutura, a serem, em princípio, suportados pelo próprio Município. Segundo o artigo 4º, §3º, do Estatuto da Cidade, se a regularização fundiária demandar dispêndio de recursos por parte do Poder Público municipal deve ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil. Neste caso, deverá o Município, além de dar publicidade aos atos decisórios da Reurb, realizar audiências públicas apresentando para a comunidade que constitui o núcleo informal, bem como para os movimentos e entidades da sociedade civil, além da população em geral, o “projeto de regularização fundiária”, para que se discuta especificamente as despesas envolvendo a elaboração do projeto e as obras de infraestrutura essencial, equipamentos comunitários, melhorias habitacionais e o cronograma de execução.
O que é documentação fundiária?
É uma expressão adotada por alguns despachantes, mas que não está prevista na Lei nº 13.465/17. Podemos entender como “documentação fundiária” o projeto de regularização fundiária a certidão de regularização fundiária, os quais apresentam nos artigos 35, 36 e 41, os documentos necessários para levar a registro a regularização fundiária.
