VALOR DA INSCRIÇÃO

Qual profissional pode fazer regularização fundiária?

O procedimento de regularização fundiária é de competência privativa da Administração Pública Municipal, constituindo atividade-fim, impossível de ser delegada a terceiros. O licenciamento urbanístico através de notificações, decisões e certidões somente pode ser realizado pelo Município.

O requerimento, o cadastro social, o projeto de regularização fundiária e o pedido de registro podem ser providenciados pelos legitimados do artigo 14, da Lei nº 13.465/17 ou pelos responsáveis pelo custeio da regularização, previstos no artigo 33, da Lei nº 13.465/17.

A planta e o memorial descritivo deverão ser assinados por profissional legalmente habilitado, dispensada a apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), quando o responsável técnico for servidor ou empregado público (artigo 36, §5º, da Lei nº 13.465/17 e artigo 21, §3º, do Decreto nº 9.310/18).

O que é CRF?

CRF é a sigla adotada pela Lei nº 13.465/17 para se referir a Certidão de Regularização Fundiária. É conceituada pelo artigo 11, V e possui a indicação dos documentos que a compõe no artigo 41. É o documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da “legitimação fundiária” e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos.

Como classificar Reurb-S?

O artigo 13, inciso I, da Lei nº 13.465/17 conceitua como Reurb de Interesse Social (Reurb-S) a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda.

O núcleo urbano informal consolidado deve ser constituído de população predominantemente de baixa renda, o que significa que o imóvel deve ser ocupado em quase sua totalidade por famílias de baixa renda. O legislador não menciona as palavras “exclusivamente” ou “maioria” de baixa renda, mas sim “predominantemente”, o que nos faz interpretar a possibilidade desses núcleos serem constituídos por algumas poucas famílias que não sejam de baixa renda, e assim mesmo o núcleo urbano será considerado como de interesse social, pois “predominantemente” ele é ocupado por famílias de baixa renda.

Não resta dúvida que o legislador ao adotar a expressão “predominantemente” deseja que essa classificação seja coletiva, abrangendo toda a gleba, a área ocupada, o núcleo urbano informal consolidado na sua totalidade. A expressão “predominantemente” pressupõe qualificações de renda distintas, predominando a de interesse social sobre as demais. Consultando o Dicionário Aurélio, a palavra “predominantemente”, que deriva de “predomina” significa ser o principal ou o primeiro, ser em maior quantidade ou intensidade que outros, prevalecer.

Com fundamento no artigo 13, I, in fine, da Lei nº 13.465/17, é de competência do Poder Executivo Municipal declarar se o núcleo urbano informal consolidado é de interesse social analisando se a proporção de famílias de baixa renda caracteriza uma situação predominante. Não será errado afirmar que o núcleo urbano informal consolidado constituído por 10 ocupações, das quais 9 são de famílias de baixa renda, o núcleo inteiro será classificado como Reurb-S (interesse social). Poderiam ser 100 ocupações, das quais 90 são de baixa renda e 10 ocupações de famílias que recebem acima de cinco salários-mínimos mensais. Definir que os núcleos consolidados com mais de 90% de famílias de baixa renda é Reurb-S (interesse social) nos parece bastante razoável dentro do conceito de “predominantemente”. É importante que haja critério para definir o que se entende como predominante, para evitar distorções nas classificações dos diferentes núcleos a serem regularizados.

Será de interesse específico – Reurb-E, o núcleo que não é formado “predominantemente” por população de baixa renda.

Pelo artigo 5º, § 6º, do Decreto nº 9.310/18, a regularização fundiária de núcleos urbanos informais constituídos por unidades imobiliárias não residenciais (igreja ou comércio) poderá ser feita por meio de Reurb-E.

Acontece que o artigo 5º, § 7º, do Decreto nº 9.310/18 traz uma novidade a respeito do tema que precisa ser considerado caso a caso. Segundo referida norma, “a classificação da modalidade da Reurb de unidades imobiliárias residenciais ou não residenciais integrantes de núcleos urbanos informais poderá ser feita, a critério do Município ou do Distrito Federal, ou quando for o caso, dos Estados e da União, de forma integral, por partes ou de forma isolada por unidade imobiliária”.

Estamos diante de uma regra diferente daquela que foi adotada no artigo 13, inciso I, da Lei nº 13.465/17, pois enquanto esta fala em núcleo “predominantemente”, o decreto cita que essa classificação poderá ser de forma integral, tal como sugere a lei, mas também de forma parcial ou isolada por unidades imobiliárias. É uma inovação que tem grandes consequências na responsabilidade pelo custeio do projeto e infraestrutura e nas isenções de taxas e emolumentos. No que diz respeito a esta última, na Reurb-S há isenções, enquanto na Reurb-E isenção alguma existe. Adotando o Administrador Público uma classificação individual, como autoriza o decreto, somente estariam isentas as famílias que fossem efetivamente de baixa renda, recebendo até cinco salários-mínimos mensais. Quando a classificação é integral é possível que existam ocupações que não são de baixa renda e mesmo assim o núcleo inteiro será classificado como Reurb-S, e todos serem isentos das taxas e emolumentos de cartório.

Segundo o artigo 5º, § 4º, do Decreto nº 9.310/18, “no mesmo núcleo urbano informal, poderá haver as duas modalidades de Reurb, desde que parte seja ocupada predominantemente por população de baixa renda regularizada por meio de Reurb-S e o restante do núcleo por meio de Reurb-E”.

É uma opção do Administrador como vai fazer essa classificação, de forma integral, parcial ou individual. A opção adotada pelo Administrador evidentemente vincula o Oficial de Cartório de Registro de Imóveis, que não poderá exigir dos beneficiários comprovantes de renda, visto que tal classificação em Reurb-S ou Reurb-E é de competência exclusiva do Poder Executivo Municipal, tal como prevê o artigo 13, da Lei nº 13.465/17.

Em relação a infraestrutura essencial, essa classificação de forma integral, parcial ou individual é muito mais complexa e envolve uma compreensão do interesse público para cada caso que será regularizado.

O núcleo com algumas ocupações de famílias com renda superior a cinco salários-mínimos, permitiria pela regra acima que a Prefeitura promovesse uma classificação individual, exigindo apenas das famílias que não são de baixa renda o pagamento proporcional ao seu lote pelas despesas com a regularização.

Porém, quando o núcleo está classificado de forma integral como Reurb-E a Prefeitura não tem despesas a suportar e talvez seja mais interessante para o Administrador classificar tudo como Reurb-E, para que todas as despesas sejam suportadas pelos ocupantes, já que se fosse classificado individualmente, e havendo lotes com famílias recebendo até cinco salários-mínimos mensais a Prefeitura teria que excluí-los da responsabilidade de suportar as despesas com a infraestrutura. É uma avaliação que caberá ao Administrador Público fazer.

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