Como fazer um projeto de regularização fundiária?
O “projeto de regularização fundiária” é o documento que será submetido ao registro de imóveis contendo a descrição escrita e detalhada do “núcleo urbano informal consolidado”, constituído principalmente de desenhos, memoriais descritivos, declarações, além de estudos ambientais, quando for o caso. O “plano urbanístico de regularização fundiária” é parte integrante dele.
É o artigo 35 da Lei nº 13.465/17 que estabelece o conteúdo mínimo do “projeto de regularização fundiária”. Vejamos:
Art. 35. O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo:
I – levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado;
II – planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível;
III – estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental;
IV – projeto urbanístico;
V – memoriais descritivos;
VI – proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso;
VII – estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
VIII – estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso;
IX – cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e
X – termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo.
Conforme o artigo 35, IV, da Lei nº 13.465/17, é obrigatório que o “projeto de regularização fundiária” contenha um “projeto urbanístico”:
Art. 35. O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo:
IV – projeto urbanístico;
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O projeto urbanístico é parte integrante do projeto de regularização fundiária. O projeto urbanístico não era previsto na Lei nº 11.977/09 e também não estava previsto na Medida Provisória nº 759/16 (convertida na Lei nº 13.465/17), sendo incluído em razão de emenda parlamentar, tendo ele por finalidade, como veremos adiante, individualizar as unidades imobiliárias – as particulares e as que ficarão no domínio público – bem como a indicação do sistema viário, dos equipamentos urbanos e comunitários e da execução da infraestrutura essencial.
Podemos afirmar que enquanto o projeto de regularização fundiária tem finalidade de descrever o núcleo urbano informal consolidado de forma global e identificando suas desconformidades jurídicas, ambientais e urbanísticas, o projeto urbanístico objetiva detalhar o núcleo internamente, lotes e áreas com destinação pública, obras a serem executadas e a solução para as desconformidades, planejando a urbanização final do núcleo em todos os seus atributos (infraestrutura para garantia da habitabilidade e titulação dos ocupantes).
